定期借地権の転貸借とは

JDPアセットマネジメント株式会社

定期借地権の転貸借(Fixed Term Land Sublease)

定期借地権付き住宅は、土地オーナー(地主、土地所有者)と住宅購入者が直接、借地権契約を結ぶケースが多いです。しかし、土地オーナーと住宅購入者の間に、不動産業者(ディベロッパー、不動産開発会社)が入る場合があります。不動産業者が地主から一括して土地を借り上げ、一般顧客に転貸する方式です。これを定期借地権の転貸借といいます。

不動産業者と転貸契約

定期借地権の転貸借では、まず不動産業者が土地オーナーと定期借地権契約を締結します。そのうえで、住宅購入者(入居者)は不動産業者と転貸借契約を結びます。

メリット(Merit)

転貸借方式の定借住宅のメリットは、地主と借主の両方が煩雑な作業を軽減できることです。また、借主としては、契約期間満了後に保証金が返還されなくなるというリスクを軽減させることができます。 地主にとっては、地代を不動産業者から徴収するため、リスクを軽減できます。個別の借主との間に発生する地代の徴収や改定、さらに契約満了時の土地明け渡しといった煩わしさから解放されます。



日本商業開発(3252・名セ)

日本商業開発は2012年、不動産私募ファンド「JINUSHIファンド」の第1号を組成した。

年金基金などの運用資金に対して提案を行ない、長期にわたる安全・安定的な投資機会を提供することにより、運用の安定性に貢献する、をコンセプトとしている。

投資対象地域

投資対象地域は、首都圏・関西圏などの人口20万人以上の人口密度が高い中核都市の土地(住宅地内商業地域など)。

1件あたり10億円から20億円程度の案件。

景気変動の影響を受けにくい、大型食品スーパーなどの生活密着型のテナントとの間で事業用定期借地契約を締結し、10―50年といった中長期的に安定したキャッシュフローが見込めるのが特徴である。

また、将来の修繕など追加費用が必要な建物部分は投資対象とせず(テナントが負担)、あくまで投資対象は「土地」であり、かかる費用と言えば、固定資産税と都市計画税だけ。

大都市近郊に位置する住宅周辺地は、過去のデータからも地価の変動を受けにくく、投資元本が毀損(きそん)しにくい。

期間満了後には、土地が更地で返還されるのもメリットだ。

他に6基金(団体)より総額約24億円の出資

このビジョンをもとに、既に6基金(団体)より総額約24億円の出資を受け、大型食品スーパー、ライフ毛馬店(大阪市都島区、底地4813平方メートル)への投資を実行した。

次のステップとして、3年間で300億円程度を目標とし、10年後には3000億円から4000億円を目指した。

配当金ベースで年利4%程度の利回り。

日本商業開発が物件を集めてきてファンドを組成し、東急リバブルがアセット・マネージャー、HCアセットマネジメントがファンドを運用。