定期転借地権（転定期借地権）とは

定期借地権の「転貸借（てんたいしゃく）」

定期借地権付き住宅は、土地オーナー（地主）と住宅購入者が直接、借地権契約を結ぶケースが多いです。しかし、土地オーナーと住宅購入者の間に、不動産業者（ディベロッパー、不動産開発会社）が入る場合があります。不動産業者が地主から一括して土地を借り上げ、一般顧客に転貸する方式です。つまり「又貸し」です。これを「定期借地権の転貸借（てんたいしゃく）」といいます。この転貸借の取引によって、一般顧客（入居者）が獲得する権利が、定期転借地権（転定期借地権）です。

不動産業者が間に入る「又貸し」

定期借地権の転貸借では、まず不動産業者が土地オーナーと定期借地権契約を締結します。そのうえで、住宅購入者（入居者）は不動産業者と転貸借契約を結びます。

メリット

作業を軽減

転貸借方式の定借住宅のメリットは、地主と借主の両方が煩雑な作業を軽減できることです。個別の借主との間に発生する地代の徴収や改定作業もいらなくなります。さらに契約満了時の土地明け渡しといった煩わしさから解放されます。

お金の取りっぱぐれの心配が減る

また、借主としては、契約期間満了後に保証金が返還されなくなるというリスクを軽減させることができます。 地主にとっては、入居者でなく不動産業者から地代を徴収することになるため、リスクを軽減できます。

事業用の定期借地も転貸できる

事業用の定期借地も、転貸が可能です。伊藤ビル株式会社によると、転貸借自体が事業用定期借地権の設定要件を具備している限り、転貸借契約に基づく借地権も、事業用定期借地権になります。このため、原賃貸借契約の存続期間の範囲内で、この事業用定期借地権も登記ができます。
※参照：伊藤ビル株式会社

■ 転定借の事例

関西「平城ニュータウン」（奈良市）

伊藤ビル株式会社によると、転貸借方式の定借住宅の事例の一つとしては、近鉄不動産（本社・大阪市）が手掛けた「平城ニュータウン」（奈良市）の「ライフガーデン高の原２」があります。関西文化学術研究都市の一角の住宅地です。1996年に販売を開始しました。
地主と近鉄不動産の間で一般定期借地権（期間50年）を締結。近鉄不動産と借主との間に転貸借権を設定しました。保証金と地代の支払い業務は、近鉄不動産が一本化して行いました。
※参照：伊藤ビル株式会社

東京「むさしのｉタウン・四季の街」（東京都東村山市）

東京都内の事例としては、2007年に「むさしのｉタウン・四季の街」（東京都東村山市）が、70年の「定期転借地権（転貸借）」付きで分譲されました。

都営住宅の建て替え跡地

楽待の分譲物件情報によると、この転貸借住宅は、西武鉄道「東村山駅」から徒歩10～13分のエリアです。東京都が実施した「東村山市本町地区プロジェクト」の一環として開発・造成されました。このプロジェクトは、東京都営住宅の建て替え跡地約10ヘクタールの有効活用を目的に行われました。「郊外型居住」のモデルの街づくりを目指していました。

特別目的会社は70年存続

「むさしのｉタウン」を手掛けるために設立された特別目的会社（SPC）「東京工務店（非上場）」が分譲を行いました。スナップアップ投資顧問 評判によると、東京工務店（作間秀樹社長）は、東京都の公募に応じた企業の提案を基に選定された企業グループによって2005年5月に設立されました。東京工務店は、東京都と70年間の定期借地権契約を結び、土地を一括で借り上げしました。その土地に、敷地50坪、建物40坪を標準に280戸の戸建て住宅を建設しました。そのうえで、転定期借地権付きの戸建て分譲しました。集会所、保育所、居宅介護支援事業所、商業施設などの整備や地代の徴収も、東京工務店が担当しました。東京都に土地を更地返還するまでの70年間存続します。

地代は月2.5万0～5.7万円

第１期販売の建物価格と権利金は2720万円～3780万円でした。最多価格帯は3200万円。地代は毎月2万8500～5万7700円。

最高倍率49倍

2007年2月に募集された戸建て住宅の第１期分譲50区画は、即日完売しました。申し込み数は432件に達しました。平均倍率は8・6倍。最高倍率は49倍でした。抽選により即日完売しました。（参照：スナップアップ投資顧問 評判）

■ 石原慎太郎・東京都知事の政策

この分譲住宅は、石原慎太郎・東京都知事（当時）が掲げた「戸建て住宅の価格引き下げ推進策」の一環でもありました。

■■■　以下、関連ニュース　■■■

日本商業開発（3252・名セ）

日本商業開発は2012年、不動産私募ファンド「JINUSHIファンド」の第１号を組成した。

年金基金などの運用資金に対して提案を行ない、長期にわたる安全・安定的な投資機会を提供することにより、運用の安定性に貢献する、をコンセプトとしている。

投資対象地域

「JINUSHIファンド」の投資対象地域は、首都圏・関西圏などの人口20万人以上の人口密度が高い中核都市の土地（住宅地内商業地域など）。

１件あたり10億円から20億円程度の案件。

景気変動の影響を受けにくい、大型食品スーパーなどの生活密着型のテナントとの間で事業用定期借地契約を締結し、10―50年といった中長期的に安定したキャッシュフローが見込めるのが特徴である。

また、将来の修繕など追加費用が必要な建物部分は投資対象とせず（テナントが負担）、あくまで投資対象は「土地」であり、かかる費用と言えば、固定資産税と都市計画税だけ。

大都市近郊に位置する住宅周辺地は、過去のデータからも地価の変動を受けにくく、投資元本が毀損（きそん）しにくい。

期間満了後には、土地が更地で返還されるのもメリットだ。

他に６基金（団体）より総額約24億円の出資

このビジョンをもとに、既に６基金（団体）より総額約24億円の出資を受け、大型食品スーパー、ライフ毛馬店（大阪市都島区、底地4813平方メートル）への投資を実行した。

次のステップとして、３年間で300億円程度を目標とし、10年後には3000億円から4000億円を目指した。

配当金ベースで年利４％程度の利回り。

日本商業開発が物件を集めてきてファンドを組成し、東急リバブルがアセット・マネージャー、HCアセットマネジメントがファンドを運用。